Contrato de compraventa

El contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse o en documento privado, o bien en documento público (autorizado por Notario), pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma pública (el Código Civil dice que debe constar en escritura pública).

Es muy conveniente hacer uso de este derecho pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública y que se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado -demandado- en su propiedad (es decir, queda asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario).

Se trata de un sistema de seguridad jurídica "preventiva", es decir, que se anticipa al conflicto, evitando el pleito.

Para poder realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad es requisito imprescindible la escritura pública, debido a que en los documentos privados no queda garantizada la legitimación de los contratantes, ni su capacidad para otorgar el contrato, ni queda aseverada de forma alguna la libertad y consciencia de la declaración de la voluntad de comprar y vender, ni la certeza de su fecha, y en que el consentimiento se ha formado sin el adecuado asesoramiento. Todos estos extremos se garantizan con la escritura pública.

El Notario que intervenga en la escritura está obligado a realizar un asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre al consumidor (parte más débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en defensa de los intereses de la parte que le ha contratado.

En la inscripción en el Registro de la Propiedad el Registrador eliminará los pactos nulos, abusivos y aquellos que tengan carácter personal (aquellos que sólo obligan a los contratantes, pero son ajenos a quienes en el futuro contraigan algún derecho sobre la finca). La protección del consumidor es automática.

Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las siguientes:

• Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad.
• Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador.
• Las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor (por ejemplo, los gastos de formalización de la declaración de obra nueva y división horizontal).
   

Pago de la contraprestación

El precio de la vivienda no debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental.

En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

• El anticipo del pago mediante las arras o señal. Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio, se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "arras o señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.
• Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato. Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.
  • Pago al contado.
    Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos, etc.), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales cargas debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública, pues el comprador podrá gozar de una protección inmediata mediante la remisión telemática por parte del Notario al Registrador de la Propiedad de una comunicación de haber autorizado la escritura.

    Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).
     

  • Precio aplazado.
    En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
     
  • Subrogación en las cargas preexistentes.
    Especialmente en el caso de que la vivienda vendida está hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no pague el comprador. Ahora bien, en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales procedimientos.

Más información sobre el contrato: Visita la página del Consejo General del Notariado de España.

Hipoteca

Una forma de financiar la compra de una vivienda es un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera documentado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Este menor coste del préstamo hipotecario deriva del hecho de que la consecuencia más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es que en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos judiciales abreviados (llamados judiciales sumario), o bien por ante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto, para el deudor.

En general las entidades financieras conceden préstamos hipotecarios por un importe equivalente al valor de tasación de la vivienda, pero en caso de querer utilizar dicho préstamo, a su vez, como garantía de una emisión de títulos hipotecarios (forman el denominado "mercado hipotecario secundario") tienen limitada por Ley la cuantía máxima que pueden otorgar de préstamo al 70% del valor de la finca, o al 80% cuando la finalidad del préstamo sea financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de la vivienda.

Limitaciones del propietario por constituir la hipoteca

El inmueble, salvo que se proceda a su venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo, volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el valor del bien), y/o disfrutarlo por sí mismo. En caso de venta, el comprador descontará del precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto (amortizado).

En cuanto a los arrendamientos, en algunas ocasiones los Bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta anual. Esto es debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos la legislación reconoce al arrendatario el derecho a continuar en el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.

Trámites post-venta

Después de firmar la escritura pública se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone obligatoriamente), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el adecuado grado de seguridad jurídica y las garantías que antes explicamos.

Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura de compraventa en el Registro. Esta presentación puede hacerse directamente en el Registro competente por razón de la situación de la finca, o bien mediante telefax desde el Registro en cuya localidad se haya otorgado la escritura en casos de urgencia, o bien mediante una comunicación telemática remitida desde la Notaría en que se haya autorizado la escritura.

Con ello se evita cualquier riesgo de fraude o doble venta durante el periodo de los cinco días con que cuenta el Notario para expedir la copia de la escritura.

Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda

Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).

• En el caso de compra a un promotor.
  La transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%. Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas - País Vasco y Navarra -). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado. En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5%, y el 0,5% de acto jurídico documentado.
• En el caso de compra a un particular.
  Es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Cataluña y Madrid), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La liquidación de este impuesto se podrá realizar por las mismas vías antes señaladas.
   

Vicios o defectos ocultos

Existe una responsabilidad por los vicios ocultos (llamada "obligación de saneamiento") por parte del vendedor, así como del constructor y arquitecto que establece el Código civil durante un periodo de diez años, regulado por la Ley de la Edificación.

Además de la contractual, las personas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados tienen las siguientes responsabilidades:

• por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años;
• por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda, durante tres años;
• por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras, durante un año.

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a contar desde que se hubiesen producido los daños.

Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso, con un capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales.

El cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido cumplida.